Location d'une partie de sa résidence principale : les conditions pour être exonéré d'impôt en 2025

Louer une partie de sa résidence principale est une solution de plus en plus prisée pour arrondir ses fins de mois ou rentabiliser un logement devenu trop grand. Mais beaucoup de particuliers s’interrogent sur la fiscalité de ces revenus locatifs. Bonne nouvelle : dans certains cas, il est possible d’être totalement exonéré d’impôt sur le revenu en 2025. Voici tout ce qu’il faut savoir pour louer en toute sérénité.

Location meublée : quelles sont les conditions pour bénéficier d’une exonération d’impôt en 2025 ?

Exonération pour location à un locataire en résidence principale

Vous pouvez être exonéré d’impôt sur les loyers perçus si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à un locataire qui en fait également sa résidence principale (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Attention, la location doit être meublée et les pièces louées doivent faire partie intégrante de votre logement (pas d’accès indépendant).

L’exonération n’est possible que si le loyer reste « raisonnable ». L’administration fiscale fixe chaque année un plafond de loyer par mètre carré, charges non comprises, qui dépend de la localisation du logement :

• Île-de-France : 206 €/m²/an (plafond 2024).
• Autres régions : 152 €/m²/an (plafond 2024).

Exemple : Vous louez une chambre meublée de 12 m² à Lyon. Le loyer annuel ne doit pas dépasser 12 × 152 = 1 824 € (soit 152 €/mois) pour bénéficier de l’exonération.

Si toutes les conditions sont réunies, les loyers perçus sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu. Vous n’avez rien à déclarer dans votre déclaration annuelle.

Exonération pour la location à des personnes de passage (chambres d’hôtes)

Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à des personnes n’y élisant pas domicile (par exemple, des touristes ou des voyageurs de passage), vous pouvez également être exonéré d’impôt, sous certaines conditions :

• Les pièces louées doivent faire partie de votre résidence principale.
• La location doit être meublée.
• Les occupants ne doivent pas y élire domicile (location de courte durée).

L’exonération s’applique si le total des recettes (loyers + éventuelles prestations annexes) ne dépasse pas 760 € TTC par an. Si ce seuil est franchi, la totalité des revenus devient imposable.

Quelles règles au-delà de ces plafonds ?

Lorsque le loyer fixé pour la location meublée d’une partie de votre résidence principale dépasse le plafond annuel fixé par l’administration fiscale, vous perdez le bénéfice de l’exonération d’impôt. Dans ce cas, l’intégralité des loyers perçus doit être déclarée et sera imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Règles applicables au-delà du plafond

• Déclaration obligatoire : Vous devez déclarer la totalité des revenus locatifs perçus, sans abattement lié à l’exonération.
• Choix du régime d’imposition :
  • Micro-BIC : Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers et charges encaissés. Vous serez imposé sur la moitié des recettes.
  • Régime réel : Vous pouvez choisir le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissement du bien, etc.) du montant imposable. Ce régime est souvent plus avantageux si vous avez beaucoup de charges, mais il est plus complexe et nécessite souvent l’aide d’un comptable.
• Cotisations sociales : Selon le montant des revenus, vous pouvez être redevable de cotisations sociales en plus de l’impôt sur le revenu.