Vente d'un appartement en copropriété : les obligations du vendeur

Vous envisagez de vendre un appartement situé dans une copropriété ? Au-delà des démarches classiques liées à une transaction immobilière, des obligations supplémentaires s’ajoutent pour les copropriétaires. Diagnostics, état daté, répartition des charges et de la taxe foncière, notification du syndic… Voici l’essentiel à connaître pour mener à bien votre vente en copropriété en toute sérénité.

1. Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires avant la mise en vente

Comme pour toute vente immobilière, le propriétaire doit constituer un dossier de diagnostic technique (DDT). Il fournit à l’acheteur des informations importantes sur l’état général du bien et les risques pour la santé ou la sécurité qu’il pourrait présenter.

Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires, les principaux étant pour un appartement :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (pour les logements bâtis avant 1949) ;
• l’état d’amiante (pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997) ;
• le diagnostic électricité et le diagnostic gaz (si les installations ont plus de 15 ans) ;
• l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, pollution des sols, etc.).

En cas de construction ou de rénovation récente, un carnet d’information du logement (CIL) est à annexer au DDT. Notez aussi qu’en copropriété, les diagnostics concernent uniquement les parties privatives du lot vendu.

Le copropriétaire doit joindre ce dossier complet à la promesse de vente, le cas échéant, ou à l’acte authentique. L’acquéreur doit pouvoir s’y référer avant de s’engager, faute de quoi il pourrait invoquer un vice du consentement.

2. Rassembler les documents liés à la copropriété pour l’acheteur

Outre les diagnostics, la vente en copropriété impose la remise d’un ensemble de documents relatifs à la gestion collective de l’immeuble. Ils doivent être fournis à l’acheteur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente, ou, en l’absence de compromis, avant la signature de l’acte authentique.

La liste figure à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et comprend, entre autres :

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• le plan pluriannuel de travaux ou son projet ;
• l’état financier de la copropriété et du copropriétaire vendeur (charges, impayés, travaux votés).

Ces renseignements, parfois désignés sous le terme de pré-état daté, sont essentiels pour informer l’acquéreur sur la santé financière de la copropriété et les éventuelles dépenses à prévoir.

Comment les récupérer ? Rapprochez-vous du syndic de copropriété. Cependant, anticipez : le notaire a besoin de ces documents pour la rédaction de l’avant-contrat, sachant que le délai d’obtention peut varier de 3 à 5 semaines.

Bon à savoir : ces documents permettent à l’acquéreur de mesurer concrètement l’état de l’immeuble, les éventuels travaux à prévoir et la stabilité financière de la copropriété. Ils constituent une véritable garantie de transparence dans la transaction.

3. Réclamer un état daté au syndic ou vérifier que le notaire s’en est chargé

Autre élément incontournable dans le cas d’une vente en copropriété : l’état daté (à ne pas confondre avec le pré-état daté mentionné juste au-dessus). Celui-ci est rédigé par le syndic et récapitule la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété.

L’état daté précise notamment les sommes :

• dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires ;
• dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur ;
• à la charge de l’acquéreur.

Ainsi, le futur acheteur peut avoir connaissance des éventuelles avances et provisions versées, des potentiels impayés de charges ou encore de la part du fonds de travaux rattachée au lot. L’état daté est indispensable pour finaliser l’acte authentique, car il fournit à l’acquéreur une photographie précise de l’état financier de la copropriété. Par ailleurs, en cas de dettes, seul le vendeur est redevable.

Qui doit le demander ? En pratique, c’est généralement le notaire chargé de la vente qui sollicite le syndic. Toutefois, le vendeur peut s’assurer que cette démarche a bien été effectuée pour éviter tout retard.

Précision utile : l’état daté est payant. Son coût est réglementé (au maximum 380 € TTC) et figure dans le contrat de syndic. Les frais sont à la charge du copropriétaire vendeur.

4. Anticiper la question du paiement de la taxe foncière pour une vente en cours d’année

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par la personne propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Ainsi, même si la vente intervient en cours d’année, c’est le vendeur qui reste redevable de l’impôt aux yeux de l’administration fiscale.

Néanmoins, dans les faits, le vendeur et l’acheteur peuvent se mettre d’accord pour partager le paiement de la taxe foncière. Dans ce cas, le notaire procède à une répartition du montant dû sur le principe du « prorata temporis ». Cela signifie que chaque partie paie l’impôt en fonction du temps de détention du bien dans l’année.

Par exemple, si la vente en copropriété intervient le 1er juillet, le vendeur s’acquittera de la taxe foncière pour la période de janvier à juin, et l’acquéreur pour la période de juillet à décembre.

Bon à savoir : cette répartition n’est pas automatique, mais contractuelle. Elle doit être prévue dans le compromis ou l’acte de vente. Vis-à-vis de l’administration fiscale, c’est le propriétaire du logement au 1er janvier qui reste redevable de la taxe foncière.

5. Connaître les règles de répartition des charges de copropriété

La question des charges de copropriété est souvent source de discussion lors d’une transaction immobilière.

Le principe légal est le suivant :

• Les charges courantes, comme l’entretien, les services collectifs et les frais de gestion : les provisions exigibles du budget prévisionnel sont réglées par le vendeur, et celles non prévues dans le budget prévisionnel incombent à la personne propriétaire à la date où le paiement est exigé.
• Les charges exceptionnelles, comme les travaux votés en assemblée générale : les appels de fonds sont payés par celui qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé.

Qu’en est-il pour la régularisation des charges ? Cet ajustement annuel intervient en faveur du vendeur ou de l’acheteur selon la date de l’approbation des comptes. En effet, c’est la personne détentrice du bien à cette date qui obtient l’éventuel trop-perçu ou moins-perçu.

Comme pour la taxe foncière, il est possible d’opter pour répartition des charges différente de celle prévue par la loi. Là encore, l’accord concerne uniquement le vendeur et l’acheteur (le syndic de copropriété appellera les fonds conformément à la loi). Le notaire insère alors une clause dans le compromis de vente à cet effet.

6. Informer le syndic de copropriété une fois l’acte authentique signé

Le transfert de propriété du lot doit être porté à la connaissance du syndic de copropriété sans délai. Ainsi, dès l’acte de vente signé, le notaire, le vendeur ou l’acquéreur doit prévenir le syndic du changement de propriétaire.

Pourquoi cette étape est-elle essentielle ?

• Pour mettre à jour la liste des copropriétaires et convoquer le bon propriétaire aux prochaines assemblées générales.
• Pour adresser les appels de charges à la personne adéquate.
• Pour libérer le vendeur de ses obligations financières et juridiques vis-à-vis de la copropriété.

Sans cette notification officielle, le syndic continuerait de considérer l’ancien propriétaire comme débiteur des charges.